VENTE D'UNE MAISON

LES ÉTAPES

 

  • La mise en vente

    • Avant de mettre en vente:

      • Si vous terminez votre hypothèque avant son terme, vérifiez avec votre institution quel sera le montant de la pénalité que vous devrez payer;

      • Finissez les travaux à finir qui traînent depuis longtemps, car les futurs acheteurs regardent souvent pour une maison clé en mains.  Vous pourrez ainsi demander un meilleur prix;

      • Des fois, si certains de vos murs ont des couleurs vives, les rafraichir avec de la peinture aux tons neutres;

      • Dépersonnalisez votre maison, par exemple, enlever toutes les photos, les collants sur le frigo et assurez-vous que votre "ado" fasse le ménage de sa chambre;

      • Vous pouvez demander à un inspecteur de préparer un rapport d'inspection et ainsi, être mieux préparés quant aux travaux à réaliser.  Si vous n'avez pas le temps de faire ces travaux, ajuster votre prix d'achat en conséquence, ce qui vous permettra d'être mieux préparé en cas de contre-offre à la baisse sur les mêmes sujets;

      • Déterminez ce que vous voulez inclure ou exclure de la vente;

        • Par exemple, si la lampe de cuisine vient de votre grand-mère et que vous voulez l'amener avec vous, il faut le mentionner clairement à l'agent d'immeuble pour qu'il l'indique dans le résumé de votre maison.  Si vous n'avez pas d'agent, assurez-vous que cela sera indiqué clairement dans l'offre d'achat dans les exclusions ;

        • Par exemple, vous vendez un chalet "meublé", il faut l'indiquer également en tant qu'inclusions.  Si vous garder toutefois la table de salon, l'indiquez dans les exclusions.

  • Le choix d'un agent d'immeuble

    • Comment choisir son agent d'immeuble:

      • Vérifier avec votre entourage pour des références;

      • Ne vous engagez pas pour trop longtemps, comme ça, s'il ne fait pas votre affaire, vous aurez l'occasion de changer d'agent;

      • Si vous êtes un bon marchandeur, vous pouvez "dealer" votre commission, mais faites attention que cela n'influe pas sur le service que vous recevrez par la suite;

      • Assurez-vous qu'il est disponible et répondra à toutes vos questions;

      • Il peut vous aider à mettre votre propriété en valeur;

        • Certains sont même spécialistes en "home staging";

      • Vérifiez régulièrement s'il reçoit des demandes de visite et s'il y en a, sur les commentaires des visiteurs, positifs et négatifs.

        • Si les mêmes commentaires négatifs reviennent, agissez en conséquence.  Après tout, ce sont eux que vous devez impressionner avec votre maison afin qu'ils se voient l'habiter et ainsi vous faire une offre d'achat par la suite.

  • La promesse d'achat

    • Voir ci-après

  • La déclaration du vendeur

    • Voir ci-après

  • Le certificat de localisation

    • Voir ci-après

  • Les taxes municipales et scolaires

    • Lors de la signature de l'acte de vente, la notaire veillera à faire une répartition des taxes.  Ce calcul vient déterminer la partie du vendeur comparée à la partie de l'acquéreur.  La date choisie pour faire ces répartitions est en général celle de l'acte de vente, mais si vous restez dans la maison passée la signature de cet acte, la date sera souvent celle où l'acquéreur prendra possession de votre maison;

    • Si vous voulez économisez les frais de vérification et que la notaire les acceptent, procurez-lui des relevés et reçus de taxes municipales et scolaires montrant que vous ne devez pas d'argent sur vos taxes.

  • La signature de l'acte de vente

    • Lors de la signature de l'acte de vente, amenez les clés que vous remettrez à l'acquéreur une fois les signatures finalisées.  Cependant, s'il est prévu que vous occuperez jusqu'à une date ultérieure, cette remise sera reportée à la date où l'acquéreur prendra possession de votre maison;

    • Amenez également vos titres antérieurs de votre maison si vous les avez en votre possession pour les remettre à l'acquéreur une fois que les signatures seront finalisées.

  • La publication sans entrée adverse

    • Ce n'est pas lors de la signature de l'acte de vente que vous recevrez votre chèque représentant le solde à remettre au vendeur, car la notaire doit "publier" votre acte de vente au bureau de la publicité des droits de votre circonscription foncière sur le lot de votre maison et s'assurer qu'il n'y a pas eu d'entrée adverse avant de pouvoir faire votre chèque;

      • "Publier" veut dire enregistrer dans l'index des immeubles et cet index est si on veut comme une sorte de grand livre où chaque lot a sa page et chaque fois qu'il y a une transaction qui concerne ce lot, le Registraire l'inscrit dans la page du lot concerné.

        • Voici des exemples de ce qu'on y retrouve:

          • Vente, donation, hypothèque, hypothèque légale, déclaration de résidence familiale, créance de l'état, servitude, etc.

      • "Sans entrée adverse" veut dire qu'entre le moment où le notaire a fait son examen des titres et le moment où le Registraire a inscrit la vente sur l'index aux immeubles, il n'y a rien qui s'est inscrit entre ces deux moments.  Si cela survenait, il serait de la responsabilité du vendeur de faire radier l'inscription qui s'est ajoutée.

      • Normalement, si la vente et la publication ont lieu tôt dans une journée ouvrable, il est possible que vous puissiez avoir votre chèque en fin de journée ou le lendemain matin.  Si non, ce sera le lendemain si c'est une journée ouvrable, sinon, ce sera durant la prochaine journée ouvrable.

  • La quittance ou la mainlevée de l'ancienne hypothèque

    • Lors de la signature de l'acte de vente, vous saurez exactement combien le notaire doit envoyer au créancier pour obtenir la quittance ou la mainlevée de votre ancienne hypothèque;

    • Une fois votre créancier payé, celui-ci signera une quittance ou une mainlevée à vos frais qui devra également être publiée pour venir radier votre ancienne hypothèque et ainsi rendre clair de toutes charges votre maison pour l'acquéreur;

    • Une "quittance" vous libère de toutes charges sur la maison de même que toutes dettes vis-à-vis le créancier qui était garantie par votre hypothèque;

    • Une "mainlevée" ne libère que le lien sur le lot que vous avez vendu à l'acquéreur et si vous devez de l'argent à votre créancier, cela n'effacera pas votre dette, mais elle ne sera plus garantie par votre hypothèque, car la mainlevée radiera celle-ci;

    • Les institutions financières accordent maintenant beaucoup plus de mainlevée que de quittance, car souvent leur hypothèque couvre des dettes autre que celle relatives à la maison.  Par exemple, si vous êtes caution pour l'un de vos enfants pour la même institution financière ou bien si vous avez une carte de crédit avec eux.

LA PROMESSE D'ACHAT

 

Une fois que l'acheteur aura fait son offre d'achat, vous devrez décider si vous l'accepter ou si vous faites une contre-offre.  Si vous faites une contre-offre, l'acquéreur peut également l'accepter ou faire une contre-offre.  Il en sera ainsi jusqu'à l'acceptation finale de l'un ou l'autre des vendeur ou acquéreur.  Dès l'acceptation, l'offre d'achat devient une promesse d'achat et lie les vendeur et acquéreur jusqu'à la signature de l'acte de vente.

 

LA DÉCLARATION DU VENDEUR

 

Lorsque vous vendez votre maison, vous devez remplir une déclaration du vendeur où il vous est posé beaucoup de questions auxquelles vous devez répondre le plus honnêtement possible, car cette déclaration, si elle est mal remplie, peut un jour servir de preuve comme quoi vous n'avez pas déclaré certaines situations.  Par exemple, si vous avez déjà eu des infiltrations d'eau.  Vous pourriez penser avoir corrigé le problème, mais l'eau s'est infiltrée et a fait des dégats majeurs sous le "gyproc".  C'est ce qu'on appelle un "vice-caché".

 

LE CERTIFICAT DE LOCALISATION

 

Lorsque vous vendez votre maison, vous devez fournir un certificat de localisation à jour, ce qui signifie qu'il doit représenter, à la date où vous le présentez, l'état de la maison et du lot sur laquelle celle-ci est bâtie.

 

Si au moment de votre achat, vous en aviez obtenu un et que depuis, il n'y a eu aucun changement, celui-ci est toujours valide, mais si vous avez fait le moindre changement, vous devrez payer pour la préparation d'un nouveau.

  • Par exemple:

    • Il y a une galerie de 10 x 12 indiquée sur le certificat lors de votre achat, mais lors de travaux, celle-ci est plutôt de 12 x 10, c'est une changement;

    • Vous avez enlevé une remise ou tout autre élément qui se trouvait sur l'ancien certificat, c'est un changement;

    • Votre lot était le 1010-10 cadastre du Canton de Chatham, et maintenant, il porte le numéro 4 234 562 cadastre du Québec suite à la rénovation cadastrale, c'est un changement.

 

À FAIRE AVANT NOTRE RENCONTRE

 

  • Fournir les documents relatifs à votre état civil:

    • Si vous êtes divorcé, votre jugement de divorce;

    • Si vous avez un contrat de mariage, fournir celui-ci;

  • Fournir vos relevés de taxes et paiement de ceux-ci tels que mentionné dans les étapes s'ils ne sont pas fournis par l'agent d'immeuble ;

  • En principe, votre certificat de localisation et autres documents relatifs à la vente seront remis par votre agent d'immeuble, mais si c'est vous qui les avez en votre possession, il faudra les fournir à la notaire;

    • tel le certificat de localisation, votre titre d'achat, vos relevés de taxes (ne sont pas les preuves de paiement).

  • Déposer l'acompte de l'acquéreur s'il y a lieu en mains propres ou dans le compte en fidéicommis de la notaire;

  • Fournir tout autre document que la notaire pourra juger utile ou nécessaire à la vente.

 

LE COÛT

 

Lors de la vente de votre maison, l'acquéreur doit payer pour les documents de son achat, mais seulement quant à l'acte d'hypothèque de son financement hypothécaire et de l'acte de vente, la publication de ceux-ci au Registre foncier et des copies pour les vendeur et acquéreur. 

 

Le vendeur, quant à lui, ayant l'obligation de fournir des titres clairs de toutes dettes, doit payer les frais pour l'obtention de la quittance ou de la mainlevée, sa publication et une copie pour lui-même.  Ces frais seront prélevés par la notaire à même le prix de la vente.  Ces frais dépendent de chaque notaire.  Donc, à vérifier auprès de celui-ci ou de celle-ci.

 

Les autres frais que le vendeur doit payer sont notamment:

  • Les frais de vérification de taxes municipales et scolaires si les relevés de paiement n'ont pas été fournis par le vendeur ou si la notaire ne les acceptent pas tels que présentés;

  • Les frais de l'agent d'immeuble;

  • Les frais pour l'établissement du certificat de localisation;

  • Les frais pour régler tous problèmes trouvés par la notaire en tant qu'entrée adverse entre le moment de l'examen de titres et la publication de l'acte de vente;

  • La partie de taxes municipales et scolaires qui lors de la répartition lui incombe pour sa partie avant la vente;

  • Tout autre frais attribuables au vendeur.

 

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